Chi mi garantisce che quest’operazione sia assolutamente legale e sicura, intendo dall’acquisto alla rivendita possono sorgere dei passaggi non chiari?
Investendo in USA si è certi che ogni fase sia trasparente e rintracciabile. Lo staff OPISAS
è preparato e sempre a vostra disposizione per fornirvi ogni chiarimento ed indicazione
necessaria a dissolvere ogni dubbio.
Acquistando un immobile sono soggetto a possibili ripercussioni legali o fiscali?
Acquistando un immobile si è sempre soggetti a ripercussioni legali e/o fiscali. Pertanto una
buona gestione dell’immobile è fondamentale per evitare problemi.
Come posso essere certo che il mio immobile mi garantisca una rendita senza dover accollarmi responsabilità di costruttori o precedenti proprietari?
E’ molto importante che venga analizzato il contratto che si andrà a sottoscrivere con il costruttore e/o precedenti proprietari, per evitare sorprese.
Non essendo di nazionalità americana, posso richiedere un mutuo ad una banca americana per acquistare la proprietà e per fondare la mia società?
Qualora possa accedere ad un mutuo quali sono le credenziali e che tipo di responsabilità ci sono per un cittadino non americano?
Ottenere un mutuo per conto di una banca americana è sempre più complesso ma non impossibile.
Ciascuna richiesta di mutuo dovrà essere valutata in maniera autonoma e conseguentemente
le responsabilità in merito al mutuo sottoscritto varieranno di caso in caso. Per quanto invece
attiene alla costituzione di una società negli USA non è previsto un requisito di cittadinanza.
Come funziona il regime fiscale americano?
È opportuno sottolineare come il sistema generale di tassazione negli Stati Uniti sia uno dei più
progressivi rispetto a tutti gli altri paesi industrializzati.
Il regime fiscale statunitense, infatti, è imperniato sull’imposizione a livello federale, statale e
locale. Per portare un chiaro esempio bisogna considerare come alle imposte federali vadano
perciò aggiunte le imposte statali e quelle di alcuni comuni (basti pensare come esempio a
quello della città di New York).
La giurisdizione fiscale degli Stati Uniti, in via generale, assoggetta ciascuna persona fisica
o giuridica che produca, venda beni o servizi o che sia membro di una Partnership o Limited
Liability Company.
Tutta la documentazione sarà bilingue?
No. I contratti devono essere firmati in lingua originale essendo i soli ad avere un effettivo
valore legale.
Quali sono le forme societarie più comuni in America?
Una parte della forza e competitività dell’economia americana è attribuibile alla rapidità ed
elasticità delle procedure atte a costituire le società ed altri enti giuridici negli Stati Uniti nonché
la relativa semplicità amministrativa nel gestire società non quotate in Borsa.
Le forme societarie più comuni nel sistema statunitense sono:
• Corporation: Simili alle società per azioni;
• Limited Liability Company: Simili alle società a responsabilità limitata;
• Limited Partnership: Simili alle società in accomandita semplice;
• Sole Proprietorship: Simile alla società semplice.
Nonostante questa panoramica sia necessaria bisogna specificare che negli Stati Uniti le due
forme societarie più comunemente utilizzate sono le “Corporation” (c.d. “Inc.” o “Corp.”) e le
“Limited Liability Company” (c.d. “LLC”).
Devo acquistare l’immobile come persona fisica?
No. OPISAS consiglia di acquistare tramite una società americana.
Sono obbligato a formare una società?
No, non è obbligatorio, ma ci sentiamo di suggerirlo per ottimizzare fiscalmente sia eventuali
tasse di successione che in generale le imposizioni in fase di rivendita. La società offre quindi
molti più vantaggi rispetto all’acquisto come persona fisica e ha dei costi di gestione ridotti.
Posso far acquistare l’immobile dalla società che detengo nel mio paese?
Sì, è possibile.
Come viene inquadrata questa fattispecie a livello fiscale?
Se il mio Paese ha sottoscritto un accordo di non-doppia tassazione con gli USA, sarà necessario
dichiarare l’affitto negli USA e successivamente dichiarare la rendita anche nel mio Paese
usufruendo del credito d’imposta per quanto pagato negli USA.
Vorrei costituire una società a cui intestare l’appartamento, quale procedura
si deve avviare?
Lo staff OPISAS e i suoi partner possono provvedere alla formazione di qualsiasi tipo di società
in tempi estremamente ristretti, oltre ad ottenere per voi l’EIN Number, fondamentale per
rendere la società attiva.
Quale deve essere l’oggetto sociale di una società costituita per acquistare immobili negli Stati Uniti?
Negli Stati Uniti, l’oggetto sociale non è strettamente vincolante e può prevedere più di una
tipologia di attività. Esso è infatti molto ampio, ed include “qualsiasi attività che possa essere
condotta nello Stato” ad esclusione di alcune, come ad esempio le attività bancarie o di trust,
le attività di import-export ecc.
Quali sono i costi di rinnovo per mantenere attiva una società in America?
L’operazione è molto semplice ed il cliente può effettuarla online, in Florida per esempio, il
costo di rinnovo annuale di una società è pari a $ 138,75. In alternativa, lo staff OPISAS è
disponibile a rinnovare annualmente la società.
Quali sono i costi della contabilità annuale statunitense di una società USA?
OPISAS ha raggiunto un accordo con una società di professionisti fiscali che prevede un costo
variabile tra $ 500 e $ 800 per una LLC single member, a seconda del numero e dell’entità delle
operazioni poste in essere dalla società.
A quanto ammonta l’Income Tax (imposta sul reddito) a carico di una società negli Stati Uniti?
Trattandosi di una confederazione, gli Stati Uniti hanno differenti livelli di tassazione. Le imposte
sul reddito si dividono in:
Imposta Federale (Federal Income Tax), uguale per tutti gli stati americani sia per i soggetti
individuali che per le società. Gli scaglioni previsti per questa imposta variano da un’aliquota
minima del 10% a un’aliquota massima del 37%.
Imposta Statale (State Tax), le cui aliquote variano a seconda dello stato di riferimento. Alcuni
Stati, come la Florida, non richiedono imposte statali.
Nella grande maggioranza dei casi, una società che detiene la proprietà di un numero limitato
di immobili rientrerà nello scaglione minimo, grazie alla detrazione di quasi tutti i costi dal
totale dell’imposta.
Se acquisto come persona fisica o società, l’immobile dovrà essere dichiarato nella mia dichiarazione dei redditi nel mio Paese?
Se compro come persona fisica dovrò dichiarare la proprietà dei miei immobili nella dichiarazione
dei redditi nel Paese dove pago le mie tasse personali. Se compro tramite società dovrò
dichiarare la mia partecipazione nella società americana.
La dichiarazione della mia società americana può essere fatta anche dal mio commercialista o devo rivolgermi ad un professionista statunitense? In tal caso ve ne occupate voi?
No, per questa attività è necessario rivolgersi ad un professionista abilitato nello Stato americano
di riferimento. OPISAS è sempre al Vostro fianco per consigliarvi il professionista adatto alle
vostre necessità.
A livello fiscale cosa devo dichiarare nel mio paese di residenza in merito alla mia società americana?
Deve essere dichiarata la partecipazione della società americana e l’eventuale percezione di utili.
Come posso finanziare il mio investimento in maniera trasparente e senza possibili ripercussioni legali?
Trasferendo ufficialmente tramite banca la liquidità necessaria all’acquisto.
Che tasse devo pagare in America sui dividendi della mia società americana?
Dal punto di vista delle imposte sui redditi per l’Internal Revenue Service (“IRS”), la LLC è appunto
considerata un’entità “pass- through”. Considerando ciò, gli stessi membri della LLC dovranno
includere nella loro dichiarazione dei redditi personali, in proporzione alla loro partecipazione,
i dati contabili della LLC di cui all’anno fiscale di riferimento, laddove, la LLC è tenuta a fare
una dichiarazione di carattere meramente informativo. Quando una LLC è composta di un
solo membro è considerata un’entità c.d. “disregarded” e la responsabilità della dichiarazione
dei redditi resta in capo al membro unico. La legge federale, per le Corporations, che sono le
società di capitali, prevede un’imposta sul reddito netto generato dalle Corporation stesse, pari
al reddito lordo al netto delle spese deducibili.
Nel mio Paese invece che tasse devo pagare sui miei dividendi della società americana?
L’incasso di dividendi devono essere dichiarati nella propria denuncia dei redditi.
Quali sono le procedure di acquisto?
Le procedure di acquisto si possono riassumere in pochi passaggi:
1. Modulo di prenotazione
Per iniziare il processo di acquisto di un immobile attraverso OPISAS il cliente dovrà compilare
il modulo di prenotazione (Reservation Form). Il modulo deve essere compilato in ogni sua
parte con i dati dell’acquirente(i), controfirmato in calce.
Assieme al modulo di prenotazione compilato, il cliente dovrà provvedere al trasferimento
di $3,200 a titolo di caparra confirmatoria per le spese di amministrazione e rogito (la
somma include la stesura dei vari contratti, la loro registrazione e le relative tasse secondo
la legge USA), oppure alla somma di $4,000 se si sceglie il servizio aggiuntivo che prevede
la formazione di una LLC Americana, (la somma include la domiciliazione, il servizio di
spedizione della posta e l’Employer Identification Number – EIN).
2.Contratto di vendita e di acquisto
Una volta confermata la prenotazione mediante il pagamento della caparra, inviata copia
del passaporto e modulo di prenotazione compilato, l’acquirente riceverà il “Contratto di
acquisto e vendita” utilizzato e approvato dallo stato americano in cui si acquista. Questo
contratto, verrà inviato all’acquirente completo sia con i dati dell’acquirente sia con quelli del
venditore, saranno inoltre indicati tutti i dati relativi alla proprietà, i termini di pagamento, la
data di Closing (rogito), e qualsiasi altra informazione o condizione di vendita.
3.Contratto di gestione della proprietà
Assieme al contratto di acquisto, l’acquirente riceverà il contratto di gestione della proprietà
dalla Società di Gestione che si occuperà della gestione della proprietà per conto del nuovo
proprietario. La stessa Società di Gestione sarà responsabile per il pagamento delle utenze,
per la raccolta degli affitti e qualsiasi altra situazione derivante dalla proprietà dell’immobile.
Il modulo di cui sopra sarà inviato all’acquirente parzialmente compilato, qualsiasi dato
mancante dovrà essere compilato dall’acquirente e restituito prima della data del Closing
(rogito).
4.Closing Statement (documenti finali per il rogito)
Quando la transazione risulterà pronta per la chiusura, l’acquirente e il venditore riceveranno
un “Closing Statement” (documenti finali per il rogito) dalla Title Company/Settlement
Agent. Il “Settlement Statement” viene anche chiamato “U.S Department of Housing and
Urban Development (HUD) statement”. Il documento riporta i totali dovuti dal venditore e
dall’acquirente per concludere l’acquisto. Il pagamento degli importi dovuti dovranno essere
pagati entro la data di Closing (rogito). Il documento deve essere firmato e inviato alla Title
Company al fine di registrare ufficialmente la vendita sui registri pubblici della contea.
5.Warranty Deed
Una volta concluso il processo di acquisto l’acquirente riceverà, dopo circa quattro settimane,
il “Warranty Deed” originale, documento che attesta la nuova proprietà dell’immobile. Una
versione elettronica del “Warranty Deed” è normalmente disponibile online dopo 7 giorni
dalla data di Closing (rogito). Il documento può essere scaricato dai registri della contea e,
se richiesto, può essere inviato via mail al nuovo acquirente.
Quali sono le spese da sostenere al Closing (rogito)?
I costi di rogito sono le spese, in aggiunta al prezzo della proprietà, che compratore e venditore
incontrano nel corso di una compravendita immobiliare. Tali costi possono includere spese per
accendere un mutuo, spese di valutazione, ricerche sull’atto di proprietà, indagini, tasse, spese
di registrazione degli atti e addebiti per rapporti di credito.
I costi di rogito sovvengono quando il titolo di proprietà viene trasferito dal venditore al
compratore.L’ammontare totale dei costi di rogito dipende da dove la proprietà venduta si
trova, e dal valore della medesima. Gli acquirenti in genere pagano tra il 2% ed il 5% del prezzo
d’acquisto.
Ecco una lista di spese che possono essere incluse nei costi di rogito:
• Valutazione: Questa viene pagata ad una società specializzata per confermare la correttezza
del valore di mercato dell’immobile.
• Costi legali: Sono pagati per far esaminare ad un avvocato i documenti di rogito per conto
del compratore. Non è richiesto in tutti gli stati federati.
• Costi di rogito o costi Escrow: Pagati ad una title company (analogo del notaio negli USA),
una escrow company o un avvocato per seguire il rogito. La title company o l’escrow company
supervisionano il rogito in qualità di parte indipendente. Alcuni stati federati richiedono la
presenza di un avvocato specializzato nell’immobiliare ad ogni rogito.
• Spese di spedizione: Coprono i costi del trasporto dei documenti necessari al completamento
della transazione entro i tempi più brevi possibili.
• Costi di trasferimento dell’HOA (Home Owners Association): Sarà il Venditore a pagare
per questo trasferimento, dimostrando che i conti sono correntemente pagati, in che cosa
consistono, fornendo una copia del bilancio dell’associazione, minute e notifiche. Il Compratore
deve esaminare questi documenti per determinare se l’Associazione ha abbastanza riserve
per evitare future valutazioni speciali, controllare se sussistono valutazioni speciali, azioni
legali o altri elementi che potrebbero costituire fonte di preoccupazione. Inclusi ci saranno
anche il regolamento dell’Associazione, le sue regole e le CC & Rs (Covenant, Conditions and
Restrictions, Accordi, condizioni e restrizioni).
• Title insurance: È una polizza assicurativa che tutela da eventuali rivendicazioni sulla proprietà
dell’immobile. In genere è facoltativa.
• Tassa di proprietà: Tipicamente, i creditori vorranno che ogni tassa da pagare entro 60
giorni dalla compravendita da parte del debitore sia pagata al momento del rogito.
• Costi di registrazione: Costi legati ad un ufficio locale per la trascrizione degli atti, di solito
comunale o della contea, per la registrazione sul registro catastale.
• Survey Fee: Questi costi vanno ad una compagnia specializzata, la quale verifica i confini
della proprietà, le recinzioni in comune, ecc.… Non è richiesta in tutti gli stati federati.
• Title Company, Title search o Exam fee: Questi costi sono pagati ad una title company per
effettuare una perizia sull’atto di proprietà. La title company esamina l’atto della proprietà in
oggetto, certificando che nessun’altra parte abbia rivendicazioni su di essa.
• Tassa di trasferimento: Questa è la tassa pagata quando l’atto di proprietà passa dal
venditore al compratore.
OPISAS ha semplificato tutto questo grazie ad accordi in essere con diversi partner professionali,
pertanto il cliente pagherà un ammontare totale di $ 3.200 ($4.000 se decide di formare una
LLC).
Che cosa comprendono i $ 4.000 che devo pagare come Admin Fee?
Questa somma consente di provvedere alle spese legate alla costituzione della società, alla
richiesta dell’EIN (Employer Identification Number), alla domiciliazione della società e tutti i
costi di rogito legati all’acquisto dell’immobile (stesura contratti, title insurance, title search,
registrazione del titolo presso la Contea di riferimento, gli emolumenti della Title company e
molto altro ancora).
Quale deve essere la causale del pagamento che farò dal mio Paese agli Stati
Uniti?
La causale varia a seconda delle modalità di acquisto. Nel caso di LLC può essere sufficiente
indicare come oggetto “Conferimento capitale sociale (NOME SOCIETA’)”.
A chi deve essere fatto il pagamento dei $4.000 e riceverò poi una ricevuta/
fattura del pagamento?
OPISAS vi fornirà le coordinate bancarie necessarie per effettuare il pagamento. Non appena
il pagamento sarà ricevuto verrà emessa regolare fattura a nome della LLC che verrà formata
così da poter detrarre tale costo in fase di dichiarazione dei redditi.
A chi devo pagare il totale del prezzo di acquisto dell’immobile?
Il totale del prezzo di acquisto dovrà essere versato sull’Escrow Account della Title Company.
Come faccio ad essere sicuro circa i fondi che mando per l’acquisto
dell’immobile? Che garanzie ho?
In queste operazioni è il sistema americano a prevedere l’utilizzo di un Escrow Account.
L’Escrow Account è un contratto tra due soggetti in base al quale le parti contraenti affidano
ad un terzo soggetto il mandato per regolare la compravendita di beni mobili e immobili.
Una volta stipulato il contratto di Escrow Account, le parti depositano presso il terzo il bene
o il documento oggetto della transazione e il suo controvalore in denaro. Il bene o la somma
depositata viene amministrata per conto del depositante fino al momento in cui sarà consegnata
al compratore.
Devo far transitare i fondi dal conto corrente societario americano o posso inviare i fondi direttamente alla Title Company?
E’ sufficiente inviare i fondi direttamente alla Title Company.
Come posso essere certo che il titolo di priorità dell’immobile sia pulito e che non ci siano pendenze sull’immobile che sto per acquistare?
Nei costi di rogito viene inclusa anche la Title Insurance. La Title Insurance è un’assicurazione
rilasciata dalla Title Company che garantisce la trasparenza del titolo e l’assenza di eventuali
pendenze. Questo strumento vi garantirà una copertura, anche futura, per qualsiasi situazione
sia legata al titolo di proprietà; infatti, sarà la Title Company a dover rispondere giuridicamente.
Dove e come posso controllare che il titolo di proprietà sia effettivamente a nome mio a rogito avvenuto?
Negli Stati Uniti il Catasto è online e ogni Contea ha una propria sezione di riferimento. Questo
vi consentirà, una volta avvenuto il rogito, di verificare tutte le informazioni direttamente dal
vostro computer. Normalmente le tempistiche possono variare da Contea a Contea.
In America quali sono le assicurazioni che tutelano gli immobili?
Negli Stati Uniti esistono due principali tipologie di assicurazione che si possono stipulare sugli
immobili. La prima sulla struttura dell’edificio e su tutte le parti comuni, la seconda sull’immobile
stesso.
I complessi residenziali (Condo) devono prevedere un importo minimo di copertura assicurativa
attraverso una polizza master, che si differenzia dalla polizza di assicurazione che va stipulata
per la vostra unità.L’assicurazione del complesso residenziale copre le richieste di risarcimento
per lavori o riparazioni importanti delle parti comuni del complesso dopo un avverso evento
atmosferico. La tipologia di avversità comprese sono delineate nella polizza assicurativa e
possono includere catastrofi naturali, uragani, terremoti, inondazioni, incendi e atti vandalici.
Gli oggetti coperti dalla polizza generalmente variano da complesso a complesso e in base
alla legge statale. L’assicurazione di responsabilità civile protegge l’associazione (HOA –
Homeowners Association) da richieste di risarcimento per lesioni personali o danni alla proprietà
per le quali l’associazione è legalmente responsabile.
L’assicurazione della HOA o della COA
non copre gli oggetti personali del proprietario o dell’inquilino. La vostra polizza assicurativa
personale non copre l’inquilino o la HOA/COA.
Per quanto riguarda invece la polizza assicurativa sul singolo immobile è necessario stipulare
una polizza privata che può prevedere diverse casistiche.
Sebbene le polizze possono variare, i principali danni coperti dall’assicurazione sulla casa sono
i seguenti:
• Danni o perdita della casa stessa, così come altre strutture situate sul terreno (perdite dovute
alla rottura delle tubature, perdite dell’impianto di condizionamento, incendi);
• Danni o perdita di oggetti personali all’interno della proprietà e di altre strutture;
• Lesioni o danni a terzi (solitamente ospiti o chiunque altro venga a casa vostra).
In che cosa consiste l’assicurazione della Homeowners Association (HOA) o Condominium Owners Association (COA)?
La Homeowner Association (conosciuta come HOA) è un’organizzazione che supervisiona
lo sviluppo del complesso residenziale, il complesso residenziale stesso, o qualsiasi altra
sottodivisione, dove i membri di tale associazione sono responsabili di creare a far rispettare
le regole. Spesso tali associazioni riscuotono una tassa, o una quota, al fine di coprire i costi di
manutenzione delle aree comuni, quali parchi e piscine.
La Homeowner Association è intesa a tutelare l’associazione stessa, i suoi membri e l’esterno
del complesso, incluso il tetto e i suoi beni (se presenti) da danni arrecati dalla proprietà stessa
e da richieste di risarcimento. Tuttavia, l’assicurazione dell’associazione può aiutare ad evitare
molti dei problemi più comuni affrontati normalmente dai complessi residenziali.
Che tipologia di danni è coperta dall’assicurazione della Homeowners Association?
I complessi residenziali devono prevedere un importo minimo di copertura assicurativa
attraverso una polizza master, che si differenzia dalla polizza di assicurazione che va stipulata
per la vostra unità abitativa.
L’assicurazione del complesso residenziale copre le richieste di risarcimento per lavori o
riparazioni importanti delle parti comuni del complesso dopo un avverso evento atmosferico.
La tipologia di avversità comprese sono delineate nella polizza assicurativa e possono includere
catastrofi naturali, uragani, terremoti, inondazioni, incendi e atti vandalici. Gli oggetti coperti
dalla polizza generalmente variano da complesso a complesso e in base alla legge statale.
L’assicurazione di responsabilità civile protegge l’associazione da richieste di risarcimento per
lesioni personali o danni alla proprietà per le quali l’associazione è legalmente responsabile.
L’assicurazione della HOA o della COA non copre gli oggetti personali del proprietario o
dell’inquilino. La vostra polizza assicurativa personale non copre l’inquilino o la HOA/COA.
Dovrei stipulare un’assicurazione privata sulla casa?
La scelta spetta a voi, ad ogni modo la maggior parte delle Società di Gestione richiedono ci
sia un’assicurazione per la tutela di tutti, inclusa la Società di Gestione stessa. É consigliabile
stipulare un’assicurazione sulla casa per proteggere il vostro investimento in caso di calamità
naturali, incendi, fulmini, uragani o altre circostanze. É inoltre consigliabile verificare con la
vostra compagnia di assicurazioni cosa è e cosa non è coperto dalla polizza.
E’ davvero necessario avere un’assicurazione sulla proprietà? Gli Stati Uniti prevedono che questa sia obbligatoria? Posso conoscere i costi indicativi?
Non è obbligatorio sottoscrivere un’assicurazione, ovviamente è fortemente consigliabile.
Per conoscere i costi indicativi è necessario richiedere un preventivo ad hoc. A seconda della
tipologia di immobile i costi possono variare.
Devo occuparmi io di sottoscrivere una polizza assicurativa o ci pensate voi?
OPISAS è a Vostra disposizione, qualora lo desideriate, per supportarvi e consigliarvi la migliore
soluzione adatta al vostro caso e che meglio tuteli i vostri interessi.
Che tipologia di danni è coperta dall’assicurazione sulla casa?
Sebbene le polizze possono variare, i principali danni coperti dall’assicurazione sulla casa sono
i seguenti:
• Danni o perdita della casa stessa, così come altre strutture situate sul terreno; (perdite dovute
alla rottura delle tubature, perdite dell’impianto di condizionamento, incendi)
• Danni o perdita di oggetti personali all’interno della proprietà e di altre strutture.
• Lesioni o danni a terzi (solitamente ospiti o chiunque altro venga a casa vostra).
Quali sono le competenze della società che gestisce il mio immobile? Devo sottoscrivere un contratto con loro o è OPISAS a sottoscrivere un accordo?
Le società che si occupano di gestione degli immobili si chiamano Property Management.Queste
sono società strutturate che si occupano esclusivamente di tutti gli aspetti connessi alla gestione
e al mantenimento della proprietà. Le competenze di queste società sono davvero complete,
infatti, si occupano di riscossione affitti, pagamento delle utenze, trasferimento della rendita
netta sul conto corrente del proprietario, ispezioni semestrali dell’immobile, manutenzione e
lavori straordinari e necessari, invio di chiari report mensili e qualunque altro aspetto connesso.
Il contratto deve essere siglato tra proprietario e la società di Property Management.OPISAS,
dopo aver collaborato e testato in prima persona le società di Property Management sarà lieta
di individuare e segnalarvi la soluzione più seria e affidabile.
Chi sarà il mio interlocutore dopo l’acquisto per qualsiasi tipo di problematica
relativa all’immobile acquistato?
OPISAS sarà al vostro fianco per supportarvi durante l’intero processo che va dall’acquisto alla
rivendita dell’immobile.
Cosa succede se si rompe una tubatura nell’immobile ed è necessario effettuare
dei lavori?
I proprietari di un immobile possono rivolgersi ad una società di Property Management.
Queste società si occupano della supervisione di tutti gli aspetti di un immobile per conto del
proprietario, ad esempio degli aspetti amministrativi piuttosto che della gestione e manutenzione
dell’immobile. OPISAS collabora con le migliori società del settore che possono occuparsi in
loco di qualsiasi operazione ad un prezzo davvero conveniente grazie alle convezioni.
Come mai molte proprietà hanno un costo di property management a $0?
OPISAS preferisce affittare le proprietà ad un valore leggermente più basso ma a buoni
inquilini, perciò diamo il primo anno di property management gratuito per compensare questa
differenza che in gran parte dei casi si ribilancia dall’aumento dei canoni al termine di contratto
locazione che dura normalmente 1 anno.
Cosa includono le spese condominiali (HOA)?
Per i condomini in genere, inclusi anche quelli di lusso, le HOA (Home Owner Association)
includono: la manutenzione delle aree comuni e degli spazi verdi, l’assicurazione per le aree
comuni, le spese sostenute per il servizio di guardia all’ingresso, l’utilizzo dei campi da tennis,
la palestra, la sauna, l’area barbeque, l’idromassaggio, il posto barca e molti altri. Quindi i sevizi
presenti all’interno del condominio determinano le spese condominiali.
Ad eccezione delle locazioni per brevissimi periodi sarà l’inquilino a pagare tutte le spese
relative alle forniture dei consumi variabili come elettricità, telefono, televisione e internet.
Mentre tutte le altre spese come acqua, rifiuti e le spese condominiali rimangono a carico del
proprietario. Nel caso di una casa singola anche questi ultimi costi saranno pagati dall’inquilino.
Una volta affittato, come fa l’inquilino a pagare l’affitto?
L’inquilino paga la Società di Gestione che provvederà al pagamento delle utenze, spese
condominiali e property taxes a fine anno oltre alla riscossione degli affitti. La Società di Gestione
provvederà a trasferire i fondi sul conto corrente del proprietario su base mensile o come verrà
indicato dal proprietario oltre ad inviare un chiaro report, consuntivo costi/guadagni.
La mia preoccupazione è che l’appartamento rimanga sfitto per troppo tempo,
chi mi garantisce che si affitta?
Gli immobili che OPISAS propone sono stati selezionati per zona, caratteristiche e molti altri
parametri che garantiscono un affitto in tempi brevissimi, sempre se l’appartamento non è già
affittato come in gran parte dei casi.
Posso affittare la casa settimanalmente o mensilmente?
Questo è regolamentato dal comune e dal condominio, ad esempio:
il 9 GIUGNO 2010 il comune di MIAMI BEACH ha votato contro gli affitti a breve termine. Il
comune di Miami Beach è suddiviso in varie zone (piano regolatore) tra cui le zone nelle quali
sono permessi gli esercizi commerciali e le aree residenziali.
Ci sono tre tipi di aree residenziali:
RM-1: Residential Multifamily, low density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli
appartamenti e le case nelle avenues e nelle strade dalla Drexel Avenue fino a Bay Road
(andando ad ovest verso la baia). Nella RM-1 è vietato affittare appartamenti per meno di 6
mesi.
RM-2: Residential Multifamily, medium density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli
appartamenti sulla Washington e sulla Collins Avenue. Nella RM-2 è permesso affittare per
meno di 6 mesi.
RM-3: Residential Multifamily, high density. Rientrano in genere in questa zona tutti gli
appartamenti sulla Ocean Drive. Nella RM-3 è permesso affittare per meno di 6 mesi.
Cosa succede se l’inquilino non paga l’affitto?
La legge negli Stati Uniti è molto chiara e tutela il proprietario al 100%, se un inquilino non
paga l’affitto avviene lo sfratto, procedura molto veloce che richiede mediamente non più di
34 giorni.
Nello specifico lo sfratto può avvenire per 3 motivi:
• In caso di mancato pagamento dell’affitto. Per contratto ci sono in genere dai 3 ai 5 giorni di
grazia e una penale di $50. Se l’inquilino non paga entro il tempo stabilito, il proprietario (la
Società di Gestione curerà questo aspetto per voi) può inviare per posta una raccomandata
con ricevuta di ritorno o affiggere sulla porta dell’inquilino un avviso esortando il pagamento
dell’affitto entro 3 giorni (sabato, domenica e festività escluse), specificando il totale dell’affitto
dovuto o di evacuare l’appartamento. In caso contrario il proprietario può proseguire con le
pratiche per lo sfratto tramite un avvocato o recandosi direttamente in tribunale.
• Per aver violato il contratto e le leggi dello Statuto.
• Per abbandono. Abbandono in questo caso è inteso assentarsi per metà mese senza aver
pagato l’affitto e senza aver avvisato per iscritto il proprietario dell’assenza.
Le procedure di sfratto prevedono:
Un avviso di sfratto per iscritto in caso di mancato pagamento dell’affitto. L’inquilino ha 3
giorni di tempo per rettificare o per evacuare la proprietà.
Passati i 3 giorni il proprietario sporge una querela e cita l’inquilino in tribunale. La Società di
Gestione inizierà tutte le procedure per il cliente dopo averlo avvertito.
Ricevuta la citazione, l’inquilino ha 5 giorni lavorativi per rispondere in sua difesa presso il
tribunale e per poter esporre il caso anche se è obbligato a depositare, sempre presso il
tribunale, il totale dell’affitto dovuto.
Se l’inquilino non risponde alla citazione, il giudice autorizzerà lo sceriffo a sfrattare l’inquilino.
Se risponde alla citazione, verrà fissata una data per l’udienza.
Se all’udienza l’inquilino perde il caso, l’inquilino dovrà pagare il doppio dell’affitto dovuto, le
spese del tribunale ed eventuali onorari dell’avvocato del proprietario. Se l’inquilino non appare
all’udienza, perde automaticamente il caso.
Se il proprietario vince il caso, il giudice emette un mandato allo sceriffo il quale autorizza
il proprietario ad impossessarsi dell’appartamento il quale avviene solo dopo 24 ore, dopo
aver affisso un avviso nel condominio dell’avvenuto sfratto. A questo punto il proprietario o
l’amministratore può legalmente cambiare la serratura e, dopo 48 dall’avviso dello sceriffo,
potrà impossessarsi di eventuali effetti personali che possono essere venduti per recuperare
l’affitto e altre spese.
Che durata hanno i contratti di affitto?
Ogni stato americano determina una durata massima dei contratti di affitto: ad esempio in
Florida il massimo è 1 anno, questo non vuol dire che l’inquilino uscirà trascorsi 12 mesi, ma
ogni anno verranno rinegoziati i termini del contratto. Questo fattore gioca a vantaggio del
proprietario in relazione al trend del mercato immobiliare americano, con particolare riferimento
al mercato locatizio e alla conseguente possibilità, da parte del proprietario, di rinegoziare il
canone d’affitto secondo valori più vantaggiosi.
Chi si occupa della futura rivendita dell’immobile?
Il personale di OPISAS ti assisterà e ti guiderà attraverso il processo di rivendita, dandoti un
quadro aggiornato del valore di mercato effettivo della proprietà.
Una volta rivenduto l’immobile la mia società deve essere chiusa o posso tenerla ancora attiva considerando la possibilità di altri investimenti?
Non ci sono problemi, la società può rimanere attiva se si desiderano fare altri investimenti,
tuttavia bisogna sempre prendere in considerazione il rapporto tra costi/benefici.